Wohnraum untervermieten – worauf ist zu achten

Wohnung-UntermieteIn Krisenzeiten suchen Menschen nach Einsparmöglichkeiten.

Hohe Betriebskosten und stetig steigende Mieten, Trennung oder Tod eines Angehörigen kann Menschen dazu zwingen, Wohnraum unterzuvermieten.

Das kann die Haushaltskasse aufbessern, aber auch Gefahren mit sich bringen.

Worauf sollte ich bei der Suche nach einem Untermieter achten?

 

Das Zusammenwohnen in einer gemeinsamen Wohnung bedeutet stets – man ist nie für sich in seinen eigenen vier Wänden. Besonders sorgfältig sollte man daher seinen Mitbewohner auswählen.

Dies gelingt am besten, wenn man jemandem in seinem Bekanntenkreis findet, dessen Lebenssituation sich ebenfalls geändert hat (z.B. Tod des Partners). Oder man sucht im bekannten eigenen Umfeld (Gemeinde, Sportverein, Chor).

Riskanter ist es, per Aushang neue Mitbewohner zu finden. Auch wenn man sich sympathisch ist, sollte man zumindest Kontakt zu dessen vorherigem Vermieter aufgenommen haben – und dessen Zuverlässigkeit erfragen, was Zahlungsmoral und Beachtung der Hausordnung angeht.

Antworten zur Untermiete:

1. In welchen Fällen ist Untermiete erlaubt – und wann nicht?
Mieter können ein Recht auf Untervermietung haben, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Allerdings muss man hier zunächst unterscheiden, ob das gesamte Mietobjekt untervermietet werden soll oder nur ein Teil bzw. nur ein Zimmer.

Einen Anspruch auf Zustimmung von Seiten des Vermieters hat man in vielen Fällen bei der Teiluntervermietung, also wenn Mieter und Untermieter die Wohnung oder das Haus gemeinsam nutzen wollen. Er liegt vor, wenn beim Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung entstanden ist. Häufige Fälle hierfür sind die Verkleinerung der Familie durch Tod oder Auszug eines Angehörigen. Oder auch ein nachweislich gesunkenes Einkommen.

2. Darf der Untermieter seinen neuen Lebenspartner mit einziehen lassen?
Ja. Denn der Einzug des Lebenspartners stellt einen einleuchtenden und damit ausreichenden persönlichen Grund dar, einen Anspruch auf Aufnahme in die Wohnung zu begründen. Allerdings gilt auch hier in der Regel: der Vermieter muss die Erlaubnis erteilen.

3. Was muss ein Mieter beachten, der untervermieten will?
Er muss den Vermieter um seine Zustimmung bitten – und dies in jedem Fall schriftlich. Zudem muss dem Vermieter die Person konkret benannt werden, an die untervermietet werden soll. Denn: Einen Anspruch auf personenunabhängige Zustimmung gibt es nicht. Die fehlende Kreditwürdigkeit des Untermieters ist allerdings kein Ablehnungsgrund, den der Vermieter einwenden könnte.

4. Macht es rechtlich einen Unterschied, ob man eine komplette Wohnung oder nur ein Zimmer untervermietet?

Ja, denn wenn ein Mietobjekt komplett dem Untermieter zur Verfügung gestellt werden soll, bedarf es auf alle Fälle der Erlaubnis des Vermieters. Denn dieser will in der Regel selbst entscheiden, wer in sein Haus oder seine Wohnung zieht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis allerdings in einem konkreten Fall, so hat der Mieter zumindest das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen – selbst bei einem befristeten Mietvertrag.

Tipp: In Formularmietverträgen wird dieses „Sonderkündigungsrecht“ bei verweigerter Untermieterlaubnis teilweise ausgeschlossen. Eine solche Klausel ist in der Regel aber unwirksam.

5. Welche Angaben darf und sollte der Mieter von seinem Untermieter erfragen – und welche nicht?
Angaben zu Einkommensverhältnissen muss der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht machen. Wenn der Mieter seinen neuen Untermieter nicht kennt, empfiehlt es sich aber in jedem Fall, sich zumindest nach dessen vorherigem Vermieter zu erkundigen – und bei diesem gegebenenfalls nachzuhaken.

6. Wie sollten mit dem Untermieter die Nebenkosten abgerechnet werden?
Entweder man vereinbart eine Inklusivmiete, die alle Nebenkosten mit einschließt. Oder der Untermieter zahlt analog zu der Grundfläche der vermieteten Räume einen prozentualen Anteil auf die anfallenden Betriebskosten.

7. Welche Rechte hat der Mieter, wenn er mit seinem Untermieter nicht zurecht kommt?
Man sollte sich seinen Untermieter schon sorgfältig aussuchen, denn der Hauptmieter muss alle Vorschriften beachten, die auch sein Vermieter ihm gegenüber zu beachten hat. Allerdings hat er auch alle Rechte, die das Gesetz den Vermietern gibt. Zur Verdeutlichung: Der Untermieter hat keine Vertragsbeziehung mit dem Vermieter, sondern ausschließlich mit dem Hauptmieter der Wohnung bzw. des Hauses. Dieser wiederum hat im Falle der Untervermietung zwei Rollen: Er ist Mieter und Vermieter zugleich.

8. Worauf ist bei der Kündigung des Untermieters zu achten?

Sie sollte schriftlich erfolgen. Wohnen Hauptmieter und Untermieter in einem Gebäude bzw. in einer Wohnung, braucht man gem. Paragraph 573 a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) keine gesonderte Begründung – allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Achtung: Stützt man die Kündigung auf diese Vorschrift, muss man sich im Kündigungsschreiben auch ausdrücklich hierauf berufen. Handelt es sich allerdings um eine vom Hauptmieter möblierte Wohnung, entfallen sämtliche Schutzvorschriften für den Untermieter.

9. Hat der Eigentümer auch ein Kündigungsrecht gegenüber dem Untermieter?
Zwischen diesen beiden besteht kein Vertragsverhältnis, folglich gibt es auch kein Kündigungsrecht. Endet also das Hauptmietverhältnis, so endet nicht automatisch das Untermietverhältnis. Allerdings kann der Vermieter in diesem Fall den Untermieter zur Herausgabe des gemieteten Raumes zwingen. Zieht dieser nicht aus, muss der Vermieter aber einen vom Hauptmieter unabhängigen Räumungstitel erwirken.

10. Was passiert mit dem Untermietvertrag, wenn der Eigentümer seinem Mieter kündigt oder das Mietverhältnis endet?

Dann muss der (Haupt-)Mieter seinem Untermieter ebenfalls kündigen.

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