In Deutschland droht nach Jahren mit relativ ruhigem Marktgeschehen mittelfristig nicht nur ein deutlicher Anstieg der Wohnungskaltmieten, sondern auch der Preise für Eigentumsimmobilien.

Zu diesem Ergebnis kommt die Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS) in ihrem jährlichen Marktbericht, der am Dienstag in Berlin vorgestellt wurde.

Damit gehe eine Abschwungphase zu Ende, die aufgrund »schwacher Beschäftigungs- und Einkommensperspektiven« zu großer Unsicherheit bei potentiellen Erwerbern von selbstgenutztem Wohnraum geführt habe.

Auch die Abschaffung der Eigenheimzulage und anderer steuerlicher Vergünstigungen habe die Nachfrage stark beeinträchtigt.

Im Gefolge dieser Entwicklung hätten die meisten Kommunen die Ausweisung und Erschließung von Baugrundstücken deutlich zurückgefahren, was allmählich in einigen Regionen zu einem regelrechten Run auf Gebrauchtimmobilien führe.

Außerdem wird davon ausgegangen, daß es trotz sinkender Bevölkerungszahl mehr Haushalte geben wird, und zwar laut Berechnungen des Statistischen Bundesamtes eine Million bis 2020.

Auf der anderen Seite hat der Wohnungsneubau im Jahr 2007 mit 182.000 Einheiten in der Bundesrepublik einen historischen Tiefstand erreicht.

Die Neubauquote ist auf 2,4 Einheiten pro 1000 Einwohner gefallen, was die rote Laterne innerhalb der EU bedeutet.

In Irland liegt sie bei 17,7 und selbst Länder wie die Schweiz und Österreich mit vergleichbar guter Wohnraumversorgung kommen auf Werte von 5,5 bzw 5,3.

Angesichts der noch relativ niedrigen Preise für Bauland, Reihenhäuser oder Geschoßwohnungen in Mehrfamilienhäusern sei jetzt ein sehr guter Zeitpunkt für den Eigenheimerwerb, betonte Hamm.

Ohnehin lassen die krassen regionalen Unterschiede derartige Pauschalbewertungen kaum zu.

Die klassische Eigenheimklientel – unter 40jährige Normalverdienerpaare mit ein bis zwei Kindern – wird sich den Traum von den eigenen vier Wänden in den strukturschwachen Gebieten des Ostens, aber auch in Teilen des Saarlands und Nordrhein-Westfalens relativ mühelos erfüllen können.

In den süddeutschen Boomregionen um Frankfurt am Main, München und Stuttgart, aber auch in Hamburg können derartige Pläne in der Regel nur mit vorhandenem Vermögen oder Spitzenverdiensten realisiert werden.

Zugrunde gelegt wird dabei eine monatliche Belastung für Zins und Tilgung über einen Zeitraum von 15 Jahren in Höhe von 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens.

Im von starkem Bevölkerungsrückgang gebeutelten Landkreis Prignitz reichen nach den Modellrechnungen bereits Einkünfte von 950 Euro für eine einigermaßen solide Finanzierung.

Im Landkreis Stranberg sollten es dagegen 7300 Euro sein.

Bei Eigentumswohnungen in Groß- und Mittelstädten ist die Diskrepanz ähnlich, wie ein Vergleich der durchschittlichen Quadratmeterpreise zeigt.

Im niedersächsischen Oldenburg liegt dieser Wert bei 1100 Euro, in Darmstadt und Heidelberg sind es dagegen 2900, in Metropolen wie München, Frankfurt am Main und Hamburg sogar noch wesentlich mehr.

Entsprechend hoch ist dort aber auch das Niveau der Wohnungsmieten, die nach Ansicht der LBS-Experten aufgrund der großen Nachfrage und der steigenden Eigentumsquote prozentual noch wesentlich stärker steigen könnten als die Immobilienpreise.

Dabei spielen außerdem die massenhaften Verkäufe bislang preisdämpfend wirkender kommunaler Wohnungsbestände an renditehungrige Investoren eine Rolle.

Die LBS raten – natürlich auch aus Eigeninteresse – dazu, daß insgesamt noch »moderate« Preisniveau jetzt zu nutzen, denn »grüner werden die Signale nicht«, so Hamm.

Letztendlich würde sich die Investition rechnen:

Die durchschnittliche Kostenersparnis bei einer abbezahlten Wohnimmobilie gegenüber einem vergleichbaren Mietobjekt werden in dem Bericht für ein Ehepaar mit 613 Euro pro Monat beziffert.

Autor: R.Balcerowiak