Immobilien- zur Miete bei Investoren

Mietforderungen sollen wie Kreditforderungen am Kapitalmarkt gehandelt werden.

Diese Idee liegt einem neuen Finanzierungsinstrument des Immobilienberaters DTZ zugrunde. Dazu werden Mietforderungen an eine Zweckgesellschaft übertragen, die den Barwert der künftigen Mietzahlungen in Form einer Anleihe emittiert. Das erhöht die Liquidität des Eigentümers der Mietobjekte und ist eine Alternative zur klassischen Darlehensfinanzierung von Immobilien.

Das Mietverbriefungsmodell gehört zur Familie der Asset Backed Securities (ABS), der durch Vermögen besicherten Anleihen, zu denen auch Kreditverbriefungen – Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) genannt – gehören. Im Unterschied zum typischen CMBS-Modell ist bei den Mietverbriefungen der DTZ keine Bank zwischengeschaltet. Die Mietforderungen werden direkt vom Immobilieneigentümer über die Verbriefungsplattform von ALBIS veräußert. CMBS werden dagegen von Banken aufgelegt, die damit Kredite und das damit verbundene Risiko aus ihren Bilanzen eliminieren. Der Verzicht auf die Bankdienstleistung soll dem Emittenten einen Kostenvorteil bringen.

Nach den Vorstellungen von DTZ werden Immobilienportfolios ab 100 Mill. Euro und Jahresmieten von etwa acht bis zehn Mill. Euro zusammengestellt. Das Modell wird als Alternative zu Sale-and-lease-back (SLB) propagiert. Der Unterschied: Bei SLB-Transaktion verkaufen Unternehmen ihre Gebäude und mieten sie zurück. Verkaufen sie dagegen das Gebäude an eine eigene Gesellschaft und packen die Mietforderungen in eine Anleihe, zahlen sie ebenso Miete, bleiben aber Eigentümer des Gebäudes.

Darüber hinaus möchte man mit Kommunen ins Geschäft kommen, die über die Privatisierung ihrer Wohnungen nachdenken. Die Kommunen könnten durch das Mietverbriefungsmodell Widerstände in der Bevölkerung überwinden, denn die Wohnungen blieben Eigentum der Kommunen. Der Verkauf städtischer Wohnungen ist brisant: In Freiburg verhinderte im November 2006 ein Bürgerentscheid die Veräußerung der städtischen Wohnungsgesellschaft.