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Bei den geschlossenen Immobilienfonds tut sich etwas. War das typische Modell der vergangenen zwei Jahren ein Dachfonds mit weitgehend unbekannten Objekten, geht der Trend jetzt wieder zurück zum Modell mit konkreten Immobilien und lang laufenden Verträgen mit finanzkräftigen Mietern.
Beispiel dafür ist der Fonds “Signa 05/HGA Luxemburg”, ein Gemeinschaftsprodukt der Initiatoren Signa Property Fund aus Düsseldorf und der HSH-Nordbank-Tochter HGA Capital aus Hamburg. Anleger finanzieren über eine atypisch stille Beteiligung das “Ikaros Business Center Luxemburg”, einen Neubau aus dem Jahr 2004 nahe dem Flughafen.
Standort
Luxemburg – ein Winzling auf der Landkarte mit Superlativen: Mit nur 474.000 Einwohnern ist das Großherzogtum gemessen am Bruttoinlandsprodukt das reichste Land Europas. 154 Banken aus 26 Ländern mit rund 24.000 Angestellten machen die Hauptstadt zum achtgrößten Finanzplatz der Welt.
Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,5 Prozent, das Wirtschaftswachstum soll auch in diesem Jahr vier Prozent übersteigen. Luxemburg ist aber nicht nur eine Bankenmetropole, sondern steht auch für Behörden. Neben Brüssel und Straßburg ist das Land ein bedeutender Standort der Europäischen Union. Hier sind unter anderem der EU-Gerichtshof angesiedelt, der Rechnungshof, die Investitionsbank und das Sekretariat des Europäischen Parlaments.
Immobilienmarkt
Das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) beziffert den Leerstand auf 3,5 Prozent. Damit beträgt das Flächenangebot geeigneter Büros gleich null. Auf seiner Immobilienuhr ordnet JLL Luxemburg dem Viertel der Märkte mit beschleunigtem Mietpreiswachstum zu. Gute Aussichten für weiter steigende Einnahmen.
Die Höchstmiete liegt bei 35 Euro monatlich pro Quadratmeter. Die Nutzer des Ikaros Business Centers zahlen zwischen 20 und 26 Euro, allerdings befindet sich die Immobilie nicht in innerstädtischer Bestlage, sondern im Stadtteil Neudorf direkt am Flughafen.
Mieter
Die Nordea-Bank und das Wirtschaftsberatungsunternehmen Deloitte S.A. sorgen für die kompletten Einnahmen. Die Verträge laufen bis März 2021 beziehungsweise Mitte 2019. Bei den erwarteten Mietsteigerungen rechnen die Initiatoren bis zum geplanten Verkauf des Gebäudes im Jahr 2018 mit rund 33 Prozent.
Kalkulation
Luxemburg ist teuer, abzulesen ist das nicht nur an den Verkaufsauslagen der Juweliere in der Einkaufsstraße Grand Rue. Das Ikaros Business Center kostete den Fonds 164,5 Mio. Euro, das sind 18,4 Jahresmieten. Das Gesamtvolumen inklusive Nebenkosten erreicht 185,6 Mio. Euro. Davon übernehmen Anleger 81,5 Mio. Euro. Den Rest stellen Banken zum Zinssatz von effektiv 4,84 Prozent zur Verfügung, wobei die Konditionen bis 2017 festgeschrieben sind.
Lobenswert: Die Initiatoren verzichten auf optisch günstigere, aber währungsriskante Darlehen in Schweizer Franken. Dafür fällt die Tilgung mit 7,25 Prozent bis 2018 mager aus. Für die Anleger bleiben bei dieser Rechnung Ausschüttungen von 5,5 Prozent, die in den letzten Prognosejahren auf sechs Prozent steigen sollen.
Verkaufsszenario
In zehn Jahren wollen die Anbieter das Objekt wieder veräußern. Sie gehen wie beim Einkauf von einem Erlös in Höhe des 18,4-Fachen der dann zu erzielenden Jahresmiete aus. Daraus ergibt sich eine Rendite nach IRR-Methode von sechs Prozent. Vom Erlös ziehen die Initiatoren 10 Mio. Euro Revitalisierungsaufwand ab.
Offenbar hat es sich in der Branche durchgesetzt, diese Position nicht wie früher im Laufe der Jahre aus den Einnahmen anzusparen, sondern erst am Ende zu berücksichtigen. Das birgt Risiken. Müssen 20 Mio. Euro ausgegeben werden, um die Immobilie in Schuss zu bringen, und steigen die Mieten weniger hoch als erwartet, sinkt die Rendite auf nurmehr 4,7 Prozent.
Weiche Kosten
Kosten Bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten inklusive Agio fallen für Dienstleistungen und Garantien knapp acht Prozent an. Das sind rund 18 Prozent des Anlegerkapitals, ein durchschnittlicher Wert.
Steuern
Bis zum Jahr 2011 sind die Einnahmen für Anleger steuerfrei. Ab 2012 beträgt die Besteuerung in Luxemburg zwischen 0,3 und 1,5 Prozentpunkten pro Jahr. In Deutschland erhöht sich über den Progressionsvorbehalt der Steuersatz für übrige Einkünfte.
Anbieter
Die Signa Property Fund AG ist ein Unternehmen der österreichischen Signa-Gruppe. Die Vorstandsmitglieder Frank Tölle und Michael Wilke waren in verantwortlicher Position bei Ideenkapital tätig. HGA Capital gehört zum Konzern der HSH Nordbank und hat bislang mehr als 40 geschlossene Fonds aufgelegt.
Steckbrief
Fonds: .......................Signa 05/HGA Luxemburg
Objekt: .......................neues Bürogebäude in Luxemburg-Neudorf
Anbieter: ....................Signa, Telefon 0211/16 64 00 00, www.signa.de, und
.................................HGA Capital, Telefon 040/333 31 10 75, www.hga-capital.de
Mindestbeteiligung:.......15 000 Euro plus fünf Prozent Agio
Laufzeit: ................... Verkauf 2018 geplant
Ausschüttungen: .........von 5,5 auf 6 Prozent steigend
Steuern: .................... bis 2012 steuerfrei, anschließend niedrige Abgaben in
................................ Luxemburg, in Deutschland Progressionsvorbehalt
Fazit
Wer mit Gewerbeimmobilien in Luxemburg Geld verdienen will, muss stolze Preise akzeptieren. Anleger des Signa 05/HGA Luxemburg beteiligen sich an einem Neubau im Stadtteil Neudorf, drei Minuten vom Flughafen und zehn Minuten von der City entfernt. Die Mieter Nordea-Bank und Deloitte S.A. sind erstklassig.
Fragezeichen stehen hinter dem Exit-Szenario. Die Kalkulation ist optimistisch. Fondszeichner verlassen sich darauf, dass die Immobilie 2018 wie geplant verkauft werden kann, obwohl die Mietverträge dann nur noch kurze Zeit laufen.
Quelle: Markus Gotzi
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