Die gute Nachricht: Die Überschuldung der Verbraucher in Deutschland hat leicht abgenommen.

Die schlechte Nachricht: Die Folgen der Finanzmarktkrise wird nach Einschätzung der Creditreform viele private Haushalte erneut in die finanzielle Klemme stürzen.

Es sei zu befürchten, dass 2009 und 2010 eine neue Überschuldungswelle durch Deutschland rollen werde, weil die Konjunktur abflache und die Arbeitslosenzahlen wieder ansteigen würden, sagte Creditreform-Vorstand Helmut Rödl am Dienstag in Düsseldorf bei der Vorstellung des Schuldneratlas 2008.

Der derzeit feststellbare Rückgang der Schuldenquote sei aber nur eine Momentaufnahme.

Auch der Rückgang der Verbraucherinsolvenzen in diesem Jahr bedeute keinesfalls eine Entspannung.

Vielmehr seien die Schuldnerberatungsstellen heillos überlastet. Betroffene Haushalte müssten zum Teil sechs Monate auf einen Beratungstermin warten.

Bis Anfang Oktober hatte die Creditreform einen Rückgang der Schuldnerquote von 10,85 Prozent auf 10,11 Prozent festgestellt. Insgesamt würden aktuell aber immer noch 6,9 Millionen Bürger über 18 Jahren als überschuldet gelten. “Das sind einfach zu viele für ein prosperierendes Land wie Deutschland”, betonte Rödl.

Den Rückgang bei den Verschuldungszahlen führte er vor allem auf den zurückliegenden konjunkturellen Aufschwung mit einem deutlichen Abbau der Arbeitslosigkeit zurück.

Viele ehemaligen Schuldner seien inzwischen in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, weil sie wieder einen Arbeitsplatz hätten und über ein regelmäßiges Einkommen verfügten.

Stark abgenommen habe die Verschuldung in den neuen Bundesländern.

Die Schuldnerquote liege hier mit 10,3 Prozent nur unwesentlich höher als im Westen Deutschlands. Klar feststellbar sei darüber hinaus ein Süd-Nord-Gefälle.

So führten Bayern, Baden-Württemberg, Sachsen und Thüringen die Liste der Länder mit den niedrigsten Schuldnerquoten an. Schlusslichter sind Berlin und Bremen, die fast eine doppelt so hohe Schuldnerquote aufwiesen. Generell zeige sich, dass in Kernstädten und Ballungsräumen die Verschuldungsprobleme größer seien als in ländlichen Regionen.

Nach Ansicht von Schuldnerexperten kann eine Überschuldung mit anschließender Privatpleite in Zeiten von Hartz IV jeden treffen.

“Man hat immer mal eine Phase von Arbeitslosigkeit – und die kann einem mittlerweile schon den Hals brechen”, sagte Schuldenexpertin Birgit Höltgen von der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf der Deutschen Presse-Agentur dpa. Gefährdet seien dabei nicht nur die Armen.

Seit den Arbeitsmarktreformen müssten gerade Menschen aus der Mittelschicht bei Jobverlust binnen kurzer Zeit mit viel weniger Geld auskommen als zuvor. “Es ist schwer, sich darauf einzustellen”, sagte Höltgen.
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Quelle: imo/dpa

Die Insolvenzverfahren über die Kaufhausketten Wehmeyer, Hertie und SinnLeffers werfen die Frage nach den Chancen und Risiken der Neuordnung der betroffenen Standorte aus Vermieter-, Mieter- und Bankenperspektive auf.

Die miet- und insolvenzrechtliche Ausgangslage ist schnell zusammengefasst:

Der Vermieter verliert die gesicherte Einkunftsperspektive für die Restlaufzeit des Mietverhältnisses, darf aber selber nicht kündigen, solange die Miete bezahlt und der Betrieb fortgeführt wird.

Die finanzierenden Banken des Vermieters können erheblichen Druck ausüben, schnell eine langfristige Lösung mit dem Insolvenzverwalter oder eventuellen Investoren zu finden.

Der Insolvenzverwalter hat einen großen Bewegungsspielraum:

Er kann bei unprofitablen Standorten auch langfristige Mietverträge kurzfristig beenden; er kann sie aber auch für die vertraglich bestimmte Laufzeit fortsetzen, oder er kann die Standorte mit einem kürzeren Zeithorizont betreiben. In dieser Gemengelage eröffnen sich erhebliche Gestaltungsspielräume für alle Beteiligten.

Aus der Sicht des Insolvenzverwalters und möglicher Investoren für den Geschäftsbetrieb des Mieters bietet die Insolvenz attraktive Verwertungsmöglichkeiten.

Während der Schuldner dauerhaft an einen vielleicht unwirtschaftlichen Mietvertrag gebunden war, kann der Insolvenzverwalter bestehende Mietverträge zunächst fortführen oder diese mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, wenn die Nutzung des Mietobjekts im Rahmen der Sanierung nicht mehr opportun erscheint.

Der Insolvenzverwalter kann in der Rolle des Mieters bleiben und Investoren, die lediglich zur Übernahme einzelner Betriebsteile bereit sind, die Mietobjekte zu den Bedingungen des Mietverhältnisses und im Rahmen der vertraglich vereinbarten Laufzeit zur Nutzung überlassen, ohne diese verpflichten zu müssen, die vertragliche Laufzeit auch auszuschöpfen.

Der Investor kann daher für eine Übergangszeit das Mietobjekt weiternutzen und jederzeit einen anderen Standort zu günstigeren Konditionen anmieten.

Eine Grenze ist jedoch dort zu ziehen, wo der Insolvenzverwalter selbst ein neues Mietverhältnis mit dem Vermieter abschließt. Sobald er die Bedingungen der Vermietung grundsätzlich neu mit dem Vermieter aushandelt, läuft er Gefahr, das insolvenzrechtliche Sonderkündigungsrecht zu verlieren.

Der Vermieter hat im Falle der Insolvenz des Mieters weder ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, noch kann er ein solches vertraglich wirksam vereinbaren.

Er bleibt daher an den Mietvertrag über dessen gesamte Laufzeit gebunden, während der Insolvenzverwalter jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen kann. Der Vermieter wird in diesem Fall mit seinen Schadensersatzansprüchen als Insolvenzgläubiger auf die Quote verwiesen.

Der Vermieter verliert die Sicherheit einer langfristigen Bindung des Mieters. Diese augenscheinliche Benachteiligung ist jedoch zu relativieren. Die Insolvenzmasse ist oft ein besserer Schuldner als ein wackliges Unternehmen.

Häufig ergeben sich andere Kündigungsgründe, wenn vereinbarten Betriebspflichten nicht genügt wird. Patronatserklärungen können angesprochen werden. Der Standort kann vermarktet werden. Vormietrechte des Mieters erlöschen im Zweifel. Endrenovierungsverpflichtungen können kurzfristig fällig werden. Der örtliche Geschäftsführer des Mieters ist auf einmal sehr kooperativ.

Die Situation des Vermieters wird jedoch häufig von anderer Seite verschärft:

So ist in vielen Darlehensverträgen vorgesehen, dass die finanzierende Bank Darlehen vorzeitig fällig stellen kann, wenn über das Vermögen des Hauptmieters das Insolvenzverfahren eröffnet und diese Krise nicht innerhalb einer bestimmten Frist durch Stellung eines neuen Mieters überwunden wird (major tenant default). Gleiches gilt, wenn der Vermieter bei sinkendem Mietaufkommen bestimmte Finanzkennzahlen aus dem Darlehensvertrag (financial covenants) nicht mehr erfüllen kann.

Diese Zwangslage kann der Insolvenzverwalter oder ein Investor, der an der Fortführung des Standortes interessiert ist, ausnutzen, um den Vermieter im Zuge der Restrukturierung zu Zugeständnissen bei der Neuverhandlung des Mietvertrages zu bewegen.

Die Kehrseite der Medaille ist, dass die finanzierende Bank dem Insolvenzverwalter damit drohen kann, ihrerseits im Falle einer Insolvenz des Vermieters oder einer Zwangsversteigerung das Sonderkündigungsrecht zu nutzen. Dieses Recht der Bank überlagert das Bleiberecht des Insolvenzverwalters.

Was kommt bei solchen Verhandlungen zwischen den Beteiligten heraus?

Wir sehen befristete Mietreduzierungen gegen Verzicht auf das insolvenzrechtliche Sonderkündigungsrecht; Flächenreduzierungen dort, wo die Flächenproduktivität sehr niedrig war, gegen anteilige Freigabe von Sicherheiten; Veränderungen von Vertragslaufzeiten gegen Veränderungen der Miethöhe; teilweise Umstellung auf Umsatzmieten; vorläufigen Verzicht auf Ansprüche aus Betriebspflicht gegen Einräumung von kurzfristigen Vermieterkündigungsrechten und natürlich vieles mehr, abhängig von der jeweiligen Standortqualität.
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Quelle: Lovells