Wohneigentum ist in Deutschland vergleichsweise wenig verbreitet.

Vielleicht liegt das daran, dass vielen das Thema Baufinanzierung zu kompliziert ist. Die Kenntnisse der Deutschen in diesem Bereich sind jedenfalls äußerst lückenhaft.

Das ist das Ergebnis einer repräsentativen Befragung, die das Institut für Management.- und Wirtschaftsforschung  durchgeführt hat.

Nur knapp jeder 15. Befragte konnte mehr als zwei Drittel der Fragen richtig beantworten, fast jeder Dritte dagegen konnte noch nicht einmal jede dritte Frage richtig beantworten.

Wenig überraschend ist, dass dabei Personen mit hohem Einkommen und Akademiker besser abschnitten. Doch noch nicht einmal jeder zehnte Teilnehmer, der über einen Hoch- oder Fachhochschulabschluss verfügt, erwies sich in Fragen der Baufinanzierung als wirklich beschlagen.

Scheitern an einfachen Grundbegriffen

Das betraf dabei zum Teil einfachste Grundbegriffe. So wussten 73 Prozent nichts mit dem Begriff “Annuitätendarlehen” anzufangen. Lediglich 24 Prozent konnten erklären, was eine annuitätische Tilgung ist und für 45 Prozent der Befragten war selbst der Effektivzins ein Fremdwort.

Erwartungsgemäß kannten sich Immobilienbesitzer und die 37 Prozent der Befragten, die planen in den kommenden Jahren eine Immobilie zu erwerben, etwas besser aus. So kannten rund 86 Prozent der nicht-immobilienaffinen Teilnehmer Darlehensformen wie Festdarlehen, kündbares Darlehen oder Forward-Darlehen allenfalls vom Namen her. Doch die Wissenslücken der Besitzer und Planer waren mit einem Anteil von knapp 72 Prozent nur unwesentlich kleiner.

Das offenbart sich auch bei der Fähigkeit, Begriffe zu erläutern. Drei von vier Immobilienbesitzern sahen sich nicht in der Lage, zu erklären, was der Begriff “Prolongation” bedeutet, jeder zweite nicht, was eine “Endfällige Tilgung” ist.

Wie grundlegend die Irrtümer sind, zeigt sich im Mangel an Wissen um Finanzierungsmodalitäten.

So wussten 43 Prozent der Immobilienbesitzer nicht, dass am Ende der Zinsbindung zumeist eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Nur jeder zehnte war darüber informiert, dass eine lang laufende Finanzierung nach 10 Jahren gekündigt werden kann und jeder Dritte ging davon aus, dass eine Anschlussfinanzierung jederzeit möglich sei. Nur etwa 17 Prozent der Immobilienbesitzer kannte die Möglichkeit, sich mittels eines Forward-Darlehens einen Zinssatz zu sichern.

Vielen Deutschen entgehe so die Möglichkeit einer günstigen Umschuldung. Das betrifft auch die Nutzung von Fördermöglichkeiten. Nur etwa die Hälfte der Immobilienbesitzer und Planer kennt die Angebote der bundeseigenen KfW oder die der Bundesländer, bei den Nicht-Immobilienbesitzern ist es gar nur ein Viertel. Wohn-Riester ist noch weniger bekannt. Gerade Haushalte mit niedrigen Einkommen offenbaren Wissensdefizite.

Wenig Glaube an die Hausbank

Dass die Schwaben die versiertesten Häuslebauer in Deutschland sind, lässt sich mit den Umfrageergebnissen nur bedingt erhärten. Zwar gibt es in Baden-Württemberg vergleichsweise wenig Personen mit schlechten Baufinanzierungskenntnissen, doch trifft dies allgemein auf den Süden Deutschlands zu. Schlecht schneiden vor allem die östlichen Bundesländer, allen voran Sachsen und Thüringen ab. Immerhin kennen sich die Bewohner Brandenburgs und Mecklenburg-Vorpommerns bei den Fördermöglichkeiten vergleichsweise gut aus.

Wenig verbreitet scheint dagegen der Glaube an das Wohlmeinen der Hausbank: Fast 90 Prozent der Befragten vertraten die Ansicht, dass vor Abschluss einer Finanzierung Angebote bei mehreren Banken eingeholt werden sollten und zwei Drittel würden tendenziell einer Bank den Vorzug geben, die Finanzierungsangebote vermittelt statt Hausprodukte zu verkaufen.
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Quelle: mho

Banken erheben eine “Vorfälligkeitsentschädigung”, wenn Eigenheimbesitzer ihre Hypothekendarlehen vorzeitig zurückzahlen.

Aber dies geschieht teilweise zu Unrecht, ergab eine Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen. Damit werden Forderungen der EU-Kommission nach einer Abschaffung der Vorfälligkeitsentschädigungen bestätigt.

Werden Immobilienkredite aus der Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre vorzeitig abgelöst, haben Banken keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Von Dezember 2004 bis Anfang 2007 lagen die Zinssätze für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Festschreibung und 60-prozentigem Beleihungsauslauf zwischen 3,77 und 4,33 Prozent – und damit teilweise deutlich unter dem Niveau, das manche Eigenheimbesitzer etwa bei einer Rückzahlung im Januar 2009 vorfanden.

Das heißt: “Die Institute konnten das vorzeitig zurückfließende Kapital sofort zu höheren Zinssätzen neu verleihen und dadurch ihren Gewinn steigern”, sagt Verbraucherzentralen-Finanzexperte Arno Gottschalk. Dennoch würden einige Banken versuchen, Vorfälligkeitsentschädigungen einzufordern, wenn derartige Kredite vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt werden.

Der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 81/89) hat bereits 1999 entschieden, dass Banken beim Errechnen der Vorfälligkeitsentschädigung einen zwischenzeitlichen Zinsanstieg zugunsten der Kunden berücksichtigen müssen.

Damals machte das Gericht deutlich, dass Banken nur dann einen Entschädigungsanspruch haben, wenn sie tatsächlich einen Zinsschaden erleiden, weil sie das zurückgegebene Kapital nur zu geringeren Zinssätzen verleihen können. Hypo-Darlehen werden etwa bei längerer Arbeitslosigkeit oder im Scheidungsfall vorzeitig zurückgezahlt, wenn die Immobilie verkauft werden musste.

Die Verbraucherzentrale Bremen ist dabei erfolgreich gegen eine Bank vorgegangen, die bei der vorzeitigen Rückzahlung eines Hypothekendarlehens zu Unrecht eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben hatte. “Nachdem wir angekündigt hatten, den Vorfall der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zu melden, zog das Institut seine Forderung sofort zurück”, sagt Gottschalk.

In dem Fall war das Darlehen im Dezember 2005 mit einem Zinssatz von 4,38 Prozent aufgenommen worden. Bei der Rückzahlung am 30. Juni 2008 machte die Bank einen Zinsschaden von 1245 Euro geltend. “Dabei lagen die Zinsen für vergleichbare neue Immobilienkredite zu diesem Zeitpunkt bei annähernd 5,0 Prozent”, erinnert sich Gottschalk. Die Prüfung der Verbraucherzentrale Bremen habe dann gezeigt, dass “die Bank tatsächlich nicht nur gar keinen Schaden, sondern sogar einen Vorteil von 1475 Euro aus der vorzeitigen Kreditablösung erzielen konnte”.

Die EU-Kommission will seit Jahren Vorfälligkeitsentschädigungen abschaffen oder reduzieren.

Einige Staaten sind dem nachgekommen: So hat die belgische Regierung die Höhe dieser Entschädigung auf maximal drei Monatszinsraten begrenzt, und in Italien wurden Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobiliendarlehen sogar verboten.

Deutsche Banken argumentieren, sie müssten dann Risikozinsaufschläge erheben, um sich gegen Zinsschäden bei vorzeitiger Rückzahlung zu sichern. Das würde Baugeld verteuern. “In keinem anderen europäischen Land verlangen Banken so hohe Vorfälligkeitsentschädigungen wie bei uns”, sagt Frank-Christian Pauli (Verbraucherzentrale Bundesverband). Dies hätten Untersuchungen des Instituts für Finanzdienstleistungen gezeigt.

Danach fällt bei der vorzeitigen Ablösung eines Hypothekendarlehens über 100 000 Euro nach fünf Jahren in Deutschland im Schnitt eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10 000 Euro an. In Belgien sind es nur 1460 Euro. Pauli: “Dabei sind die Zinssätze in diesen Ländern im langjährigen Vergleich teilweise deutlich niedriger als in Deutschland.”
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R.Haimann